top of page

EV SAHİBİ KİRACISINI HANGİ DURUMLARDA TAHLİYE ETTİREBİLİR?

Güncelleme tarihi: 29 Eyl 2022


Son yıllarda ülkemizde enflasyonun aşırı yükselmesi nedeni konut kiralarında 2-3 kat bir artış meydana gelmiştir. Mevcut kiracılar sözleşmeleri devam ettiği için kira artışlarını TÜİK verilerine göre yapmakta ancak yükselen enflasyonun TÜİK verilerine tam olarak yansımaması nedeniyle ev sahipleri mevcut kiracıları tahliye ettirip, çok daha yüksek kira ücretleri ile konutlarını başka kiracılara kiralamak istemektedirler.


Bu makalemizde ev sahibinin hangi şartlarda kiracıyı evden çıkartabileceğine ilişkin kısa değerlendirmeler yapacağız.


KİRA BORCUNUN EKSİK VEYA HİÇ ÖDENMEMESİ HALİNDE TAHLİYE NASIL OLUR?

Kira sözleşmelerinde kiracının asıl edimi kira bedelinin ödenmesidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315/2. maddesine göre kiracı kira bedelini 30 gün içerisinde ödemek zorundadır. Eğer kiracı 30 içerisinde kira bedelini ödemez ise kiraya veren haciz ile birlikte tahliye de isteyebilir. Kiraya veren bu tahliyeyi ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde İcra Mahkemesinden isteyebilir.


Kiracının eksik ödeme yapması halinde kiraya verenin eksik ödeme alması ve buna itiraz etmemesi bu kira bedelini kabul ettiği anlamına gelmez. Kiraya veren kiracıdan eksik ödemeyi tamamlamasını isteyebilir kiracı bu farkı ödemezse icra takibi yapılır. Kiracı bu icra takibinden sonra 30 gün içinde kira bedelini ödemezse icra hukuk mahkemesinde dava açılarak ev tahliye ettirilebilir.


KİRACININ İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYESİ

Kiraya verenler kiracılarını ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirebilirler. Ev sahibi; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ev veya işyeri gerekirse kiracısını tahliye edebilir. Bunun için fesih sürelerine uyulması ve sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir.


İhtiyaç sebebiyle tahliyelerde eğer tahliye edilen ev ihtiyacı olduğu belirtilen kişi veya kişiler tarafından kullanılmazsa kiracı taraf bu durumu tespit edip tazminat davası açabilir. Bu tazminat miktarı 1 yıllık kira bedelidir.


KİRACININ TADİLAT NEDENİYLE TAHLİYESİ

Kiraya verenler kiracılarını kiralananda yapılacak esaslı bir tadilat sebebiyle tahliye ettirebilirler.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 350/2'de kiracının, kiralananda yapılacak yeniden inşa veya kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi sebebiyle tahliyesi düzenlenmiştir. Buna göre kiracı kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi durumu mevcut olursa tahliye edilebilecektir.


Kiralananın önemli tadilatında ya da yeniden inşası esnasında kiralanan taşınmazın kullanılması mümkün olmamalıdır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tadilat nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemine ve TBK’da fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek olan tarihten itibaren tadilat nedeniyle tahliye davası 1 ay içinde açılmalıdır.


YENİ MALİK KİRACIYI TAHLİYE EDEBİLİR Mİ?

Türk Borçlar Kanunu’na 351. maddesinde kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebileceği düzenlenmiştir.


Yeni malik evi aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya bir ihtarname göndermeli, bu ihtarnamede evi yeni aldığını, bu eve kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarından birinin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanılacağını belirtmesi gerekir. Eğer kiracı ihtarnameye rağmen evi tahliye etmezse yeni malik tahliye dava açabilir. Ancak yeni malik bu davayı evi satın aldıktan 6 ay sonra açabilir. Bu davada görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesindir.


KİRACININ YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDENİYLE TAHLİYESİ MÜMKÜN MÜ?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinde kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebileceği düzenlenmiştir.


Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi gereğince tahliye hakkının kullanılabilmesi için tahliye taahhüdünün bir takım şartlar taşıması gerekir. Öncelikle tahliye taahhüdü yazılı olarak yapılmalıdır. Tahliye taahhüdü, kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla yapılmalıdır. Tahliye taahhüdünde mutlaka tahliye tarihi bulunmalıdır. Tahliye taahhüdünün kesin olarak belirlenebilir bir tarih olarak belirtilmesi de mümkündür. Ancak sadece ay olarak belirtilmesi tahliye taahhüdünün geçersizliği sonucunu doğuracaktır. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi kurulduktan ve sözleşmeye konu taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır. Bu şartları taşıyan bir tahliye taahhüdünün varlığına rağmen taahhüt edilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması halinde kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilecektir.


Kiracının tahliyesi baştan sona uzmanlık gerektiren bir süreçtir. Bu nedenle tahliye sürecinin bir avukat tarafından yürütülmesi oldukça önemlidir. Ankara Narçin Hukuk &Danışmanlık olarak ekibimizde yer alan avukatlarımız ile kiracının tahliyesi sürecinde müvekkillerimize avukatlık ve danışmanlık hizmeti sunmaktan onur duyarız.

Commenti


bottom of page